中古マンションのうち、築30年以上の物件は増加傾向にあります。築年数が経っているマンションは、新築よりもリーズナブルな価格で購入できるので、検討している方も多いのではないでしょうか。

築35年のマンションにはメリットもたくさんありますが、老朽化などの観点から、購入して後悔しないか不安を感じる方もいますよね。

この記事では、築35年のマンションを検討している方へ、メリット・デメリット・購入時のチェックポイントなどを解説しています。後悔のない物件購入ができるようお役立てください。

築35年のマンションってどう？

マンションの価格は年数が経過するにつれて下落し、築30年を迎えるころには、ほぼ下がりきった状態となります。この傾向から考えると、築30年以上のマンションは、リーズナブルな価格で購入できるうえ、資産価値が下がりづらい状態といえるでしょう。

しかし年数の経過とともに、建物や設備の老朽化が進んでいるのは確かです。きちんとメンテナンスされている物件ならば住み続けられますが、ずさんな管理状況の場合は、修繕で余計な費用がかかるリスクもあります。

メリットとデメリットがどちらもあるので、価格面だけで判断するのではなく、物件の耐久性や管理状況などを総合的に見極めて検討するとよいでしょう。

築35年のマンションのメリット

築35年のマンションがもつメリットを見ていきましょう。価格が安いことはもちろん、意外なところにメリットがあります。

• 新築よりもリーズナブルな価格で購入できる
• 立地条件が良い物件が多い
• 管理状況を知ることができる
• リノベーション済み物件が多い

代表的なメリットは上記4つです。それぞれ解説しますので、詳しく見ていきましょう。

①新築よりもリーズナブルな価格で購入できる

マンションは新築時がもっとも高額なので、年数が経過していれば、リーズナブルな価格で購入できます。

築20～25年で新築時の半額ほどまで急激に下落し、築25年以降は下がり幅がゆるやかになります。そして築30年が経過するころには、ほぼ底値まで下がるでしょう。

購入時に価格が下がりきっていれば、売却時にもあまり値崩れしません。資産価値が安定していることは、大きなメリットといえます。

②立地条件が良い物件が多い

マンションを建てるとき、生活するにあたり便利な好立地から建設していく傾向があります。

「駅が近い・スーパーや薬局が近い」など、条件の良い場所からマンションを建てていくと、地域が発達したころには築数十年の物件が増えます。このような理由から、築古物件には立地条件の良いものが多いといえるでしょう。

新築物件は建物や設備が最新で住みやすく、とても魅力的ですが、立地条件では劣る可能性が高くなります。立地条件が悪いと、売却時に値崩れしやすいので注意が必要です。

③管理状況を知ることができる

新築マンションはどこもキレイなので、きちんと管理された物件かわかりづらい一面があります。現状の様子から管理状況を簡単に把握できるのは、築年数が経過した物件のメリットといえるでしょう。

適切なメンテナンスが行われ、清掃が行き届いていれば、大切に管理されている物件だとわかります。その逆に、メンテナンス記録が残っていなかったり、共用部分が整えられていなかったりする物件は、ずさんな管理である可能性が高いです。

④リノベーション済みの物件が多い

築35年ほどのマンションは、不動産会社が購入したあと、リノベーションを施している場合が多いです。

「リノベーション済み物件は割高なのでは？」という見方もありますが、自分たちでリノベーションするより、その分野に詳しいプロが行うことで、施工費を安く抑えられる場合があります。

また、自分たちでリノベーションすると施工期間中は入居できません。リノベーション済み物件を購入すればすぐに住みはじめられるので、その点もメリットといえます。

築35年のマンションのデメリット

築35年のマンションを購入する際、もっとも気になる部分は建物の耐久性でしょう。しかしそれ以外にも、デメリットといえる点が存在しています。

• 新築に比べると設備面が劣っている物件がある
• 耐震性が心配
• 大規模修繕のタイミングによっては損をする
• 住宅ローン控除を受けられない場合がある

代表的なデメリットは上記4つです。それぞれ解説しますので、詳しく見ていきましょう。

①新築と比べると設備面が劣っている物件がある

新築物件は建物が新しいだけでなく、住宅設備も最新のものを設置している場合がほとんどです。しかし築30年を超えるマンションは、古い設備のまま取り換えされていない物件もあるので、内見時に必ずチェックしましょう。

とくにお風呂・キッチン・トイレなどの水回りは、古い設備だと暮らしにくいもの。住宅設備が古いまま引き渡しになると、入居してからすぐ壊れてしまい、交換が必要になるケースもあります。

②耐震性が心配

数ある耐震技術のなかからどの方法を採用するかは、建てられた年代や建設業者によって異なります。築年数が経っているマンションはその年数分、古い耐震技術を用いて建設されていることになるので、耐震面では少し心許ない部分があるといえるでしょう。

築35年のマンションを購入する際は、念のため耐震性について管理者へ確認しておくのがおすすめです。

③大規模修繕のタイミングによっては損をする

マンションは一般的に、12～15年に1回ほどのペースで大規模修繕が行われます。大規模修繕とは、防水対策や共用部分の補修などを行う大きな工事です。

購入後すぐに大規模修繕が行われると、住んで間もないにもかかわらず修繕費を徴収される場合があります。高額徴収されてしまうケースもあるので、大規模修繕のタイミングは、あらかじめチェックしておくのがおすすめです。

築35年のマンションならば、2回目の大規模修繕が終わっているか確認するとよいでしょう。

④住宅ローン控除を受けられない場合がある

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住居を購入した際に、年末のローン残高の1%が10年間にわたり控除される制度です。適用されるには、いくつか要件を満たす必要があります。

築35年のマンションを購入する場合、もっともネックになるのは「築25年以内であるか、もしくは耐震基準適合証明書を取得していること」という部分。すなわち築25年以上の物件は、耐震基準を満たしているか書類で証明しなくてはいけないということです。

しかし逆にいうと、築25年以上の物件であっても、耐震基準適合証明書を取得できれば、控除を受けられる可能性があります。住宅ローン控除を受けたい方は、物件の耐震基準について確認しておくとよいでしょう。

築35年のマンションで気になるポイント

築35年のマンションには、先に述べたメリットとデメリットのほか、以下の要チェックポイントがあります。

• 耐震基準はどうなっているか？
• 建物のメンテナンスは定期的に行われているか？
• 配管監修工事の状況はどうなっているか？
• 修繕積立金と管理費はどのくらいか？

ここでは上記4つのポイントについて、それぞれ解説していきます。

暮らすうえで重要なポイントばかりなので、しっかり押さえておきましょう。

耐震基準はどう？

1981年6月以前は「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」をもとに耐震設計されています。新旧それぞれの耐震基準は以下の通りです。

• 旧耐震基準：震度5強程度の地震で倒壊しない
• 新耐震基準：震度6強～7程度の地震で倒壊しない

2022年現在、1981年は41年前にあたります。築35年であれば「新耐震基準」を満たして建設されていると考えられるでしょう。

建物のメンテナンスは定期的に行われているか

適切なメンテナンスが行われているかどうかは、住み心地のよさや、マンションの寿命にかかわります。建物の外観や内装だけでなく、共用部分や設備もチェックしておくようにしましょう。

• 廊下は清掃されているか
• エントランス前は整理されているか
• 配管などの修繕履歴が残されているか
• ゴミ捨て場や駐輪場などがキレイにされているか

マンションを決めるときは、このようなポイントを見ておくと、管理体制がずさんな物件を避けられるでしょう。

配管改修工事の状況

配管設備の寿命は、30年ほどといわれています。古い物件は配管に金属を使用している場合が多いので、改修をせずに放っておくと、腐食により水漏れを起こす可能性が高く危険です。

また、配管が天井裏を通っていたり、モルタルで埋め込まれていたりする場合は、改修工事に高額な費用が発生するケースもあります。配管がきちんと改修されているか、もしくは近いうちに改修される予定があるか確認しておくとよいでしょう。

修繕積立金と管理費の額を確認

修繕積立金とは、マンションの傷んだ部分を直すために徴収され、計画的に積み立てられている費用のこと。管理費は共用部分の点検や清掃など、日常的な管理のために徴収されている費用のことです。

修繕積立金と管理費の合計金額は、月々2～30,000円程度が相場といわれています。しかし、マンションの規模や設備によって費用は異なるため、無理がない範囲の徴収金額かチェックしておくと安心です。

築35年のマンションの価格の相場とは？

築35年のマンションは、新築時の40%ほどまで価格が安くなる傾向にあります。たとえば、新築時に3,000万円のマンションは、築35年を迎えると1,200万円ほどまで安くなる可能性があるということです。

もちろん、マンションの価格は「立地条件・使用状況・改修状況」などによって左右されるため、一概にはいえない部分もあります。しかし同じ立地条件なら、新築の半額以下で購入できる可能性が高いというのは魅力的です。

	新築価格に対する目安	例：新築時3,000万円だった場合の目安
築10年未満	約80～90%	約2,400～2,700万円
築10年以上～20年未満	約70～80%	約2,100～2,400万円
築20年以上～30年未満	約50～70%	約1,500～1,800万円
築30年以上～	約40%	約1,200万円

築35年のマンションは売れない？

築年数が経っているマンションは売却しにくいのではないかと、不安になる方も多いのではないでしょうか。ここでは、どのような条件がそろっていれば売却しやすくなるか解説します。

築35年でも大規模修繕済みであれば売却できる

大規模修繕は通常、12～15年に1回程度のペースで行われ、防水対策系の工事やエレベーターの入れ替えなどを施します。

大規模修繕済みの物件は、安心して暮らせる状態にきちんと管理・改修されているということ。そのため、売却時に「大規模修繕済み」と記載できるだけで、訴求力が格段に高まります。

立地や設備以外の付加価値をつけるためにも、大規模修繕が終わったあとに売却をするのがおすすめです。

新耐震基準であるか確認しよう

日本は地震が頻繁に起こるため、住居の耐震性を気にする方が多いです。一定の耐震基準を満たしている物件のほうが、売却しやすいでしょう。

1981年6月から施行された新耐震基準では、震度6強～7の地震で倒壊しない建物を建設するよう定めています。物件を決める際は、1981年6月以降に建てられたマンションを選ぶのがおすすめです。

立地が良いと売却できる

中古マンション検討者のなかで、築年数より立地条件を優先する方は少なくありません。最寄り駅まで徒歩圏内であるなど、好立地な物件であれば、売却できる可能性が高いでしょう。

また、建物の価格は年数とともに下落しますが、土地の価格は大きく変化しません。そのため、立地条件の良いマンションは、築古でも値崩れしにくい傾向があります。

築35年のマンションはあと何年住めるの？

マンションの寿命は、メンテナンス状況によって大きく左右されるため、一概にはいえません。目安として、鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの法定耐用年数は47年と定められているので、これをひと区切りと考える業者もいます。

しかし国土交通省によると、鉄筋コンクリート造（RC造）の場合、建物の平均寿命は68年。さらに、構造上は100年以上の耐久性をもつと試算されています。適切に修繕されていれば、法的耐用年数よりも長く住み続けられるケースは少なくないといえるでしょう。

参照：国土交通省　「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書　取りまとめ後の取組紹介

https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf

どんな人が築35年のマンションに向いている？

ここまで述べたメリットやデメリット、検討する際のポイントなどから、築35年のマンションに向いている人は以下に当たると考えられます。

• 購入価格を抑えたい方
• 好立地な物件に住みたい方
• リノベーション済みの物件に住みたい方
• きちんと管理されている物件に住みたい方

将来マンションを高値で売却したい人や、設備が最新でないと嫌な人は、新築か築浅物件を選んだほうがよいでしょう。

まとめ

築35年のマンション最大のメリットは、価格が安いことです。それ以外にも、管理状況を把握しやすいなど、築年数が経っているからこそのメリットもあります。

しかし同時に、設備面が古いなどのデメリットも。メリットとデメリットをどちらも正しく把握したうえで、検討するようにしましょう。

内見する際は「共用部分が整えられているか」「修繕履歴が残されているか」をチェックするのがおすすめ。チェックポイントをもれなく押さえておくことで、後悔のない物件購入ができるでしょう。