築35年のマンションを購入するとどんなメリットがある?費用相場もご紹介

2022.01.17

築35年のマンションを購入するとどんなメリットがある?費用相場もご紹介築35年のマンションを購入するとどんなメリットがある?費用相場もご紹介

中古マンションを購入する際には、立地、価格、間取り、外観などの条件から候補を絞っていくことになりますが、築年数も確認しておきたいポイントのひとつです。

築年数の古いマンションレトロな外観が魅力的なものや、求めやすい価格帯の物件もあり、どの程度の築年数なら購入する価値があるのか気になっている人もいるでしょう。

そこで今回は、築35年経ったマンションの価値や購入するメリットとデメリット、リノベーションした場合の費用相場などを紹介します。

マンションの築年数とは?

物件の説明を受けている画像

築年数はマンションが完成してから何年経っているかをあらわすものです。不動産の広告には築年月と築年数が必ず記載されています(例:1985年11月(築37年))。築年数によって建築時の耐震基準に違いがあったり、価格の相場も変わってきますから、物件を選ぶときにはこの築年数をしっかりチェックすることが大切です。

築年数と耐震基準の関係

マンションの建築にあたっては、建築基準法で定められた耐震基準を満たしていることが必要です。耐震基準は1950年に制定されて以来、改正を重ねられてきましたが、1981年6月に大きな改正が行われました。これが「新耐震基準」と呼ばれているものです。

建物を建築する際には建築確認が必要ですが、1981年5月までに確認申請を受けたマンションを「旧耐震基準」の物件、1981年6月以降に確認申請を受けたものを「新耐震基準」の物件といいます。そして、どちらの耐震基準で建てられたものなのかは、物件選びのひとつのポイントとされています。

建築基準法の改正と築年数について

建築基準法の耐震基準が大きく改正され新耐震基準が制定されたのが1981年6月です。築年数でいうと、2021年現在で築40年以上経っているマンションは旧耐震基準を満たしていないと考えて良いでしょう。

どちらの耐震基準にのっとっているかは、建物が完成した日付ではなく確認申請を受けた日付で決まります。マンションは一般的に着工から完成まで2年程度かかりますから、築38年を超えているマンションは旧耐震基準で建てられている可能性があります。

中古マンションの寿命は築何年?

建物には法律で耐用年数が決められています。それによると、マンション(鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの・住宅用)の耐用年数は47年です。

これだけを見ると、中古マンションは築47年を越えたら取り壊さなければいけないのかと思うかも知れませんが、実際のマンションの寿命と耐用年数はイコールではありません。

耐用年数というのは、税金などを計算するうえで減価償却を行うために定められた年数で、マンションの価格を耐用年数で割った金額の分だけ1年ずつ価値が減っていくことになります。あくまでも価値の計算上で使う年数ですから、実際の寿命とは異なるのです。

では、マンションの寿命はどれくらいかというと、使われているコンクリートの質やマンションの構造、メンテナンス状況などによって変わってきます。2013年発表の国土交通省の資料によると、平均寿命は68年とされています。また、コンクリート自体の寿命は120年、外装仕上げにより延命し150年とされています。

築35年のマンションに価値はある?

家の価値を連想させる家とお金の画像

マンションの減価償却に用いられる耐用年数が47年なことから考えると、築35年のマンションはまだ価値があることになります。たとえば新築時に4,700万円のマンションであれば、4,700万円を47で割った100万円が1年ごとに減っていき、築35年の段階では4,700万円から3,500万円を引いた1,200万円の価値があります。

築35年のマンションを購入するメリット

家とメリットデメリットの画像

  • 物件価格が安い
  • 立地が良いと価値が下がりづらい
  • 住宅ローンの負担が少ない

築35年のマンションは、新築マンションを買うのと比べてこのようなメリットがあります。ひとつずつ説明していきましょう。

①物件価格が安い

築年数が長めのマンションは、新築物件と比べて同じ立地や間取りでも安い価格で購入することができます。新築では手の出ないエリアの物件を購入できるチャンスがあるでしょう。

②立地が良いと価値が下がりづらい

築35年のマンションでも、駅から近い、買い物が便利といったように立地が良ければ、購入後に大きく価値が下がるリスクが少なくなります。将来的に売却することになっても買い手が付きやすいでしょう。

③住宅ローンの負担が少ない

築35年のマンションは購入価格を抑えることができますから、毎月の住宅ローンの負担が少なくて済みます。また、築35年経っていれば今後は資産価値が下がりにくいので、オーバーローン(物件の価値よりもローンの残高が上回っている状態) を解消できる時期が早く訪れます。

④購入前にマンションの管理状態を知ることができる

マンションの寿命を決めるひとつに管理やメンテナンスの状況があります。新築の物件ではこれからマンションにどんな人が住んでどのように管理されていくのかわかりません。一方で中古マンションであれば、今までの管理状況や修繕のサイクル、住んでいる人のマナーなどを確認することができるので安心です。

築35年を経過してもメンテナンスが定期的に実施され、共有スペースがきれいに保たれているなら、そのマンションの管理はうまくいっていると考えられます。

築35年のマンションを購入するデメリット

  • 旧耐震基準の物件の可能性がある
  • リノベーション費用がかかる
  • 売却したとき買い手が見つからない

築35年のマンションにはやはりデメリットもあります。購入前に知っておきましょう。

①旧耐震基準の物件の可能性がある

建築基準法の耐震基準は1981年6月に大きく改定され「新耐震基準」となりました。築35年のマンションは新耐震基準が適用されているものがほとんどですが、建築前の確認申請の時期によっては旧耐震基準が適用されているものがないとも限りません。購入前にどちらの耐震基準が適用されているかを確認する必要があります。

②リノベーション費用がかかる

築35年のマンションは、間取りが使いにくい場合やキッチンやお風呂などの設備が古いこともあり、購入後にリノベーションが必要となるケースが多いでしょう。物件の購入費用に加えてリノベーションの費用も予算に入れて考えることが必要です。

③売却したとき買い手が見つからない

築35年のマンションを購入してから数年後に売却したくなった場合、築年数がさらに進んでいるために買い手が見つかりにくくなることが考えられます。将来的に売却を考えているのであれば、人気のエリアや駅から近い立地など、築古でも買い手が付きやすい物件を選ぶ必要があります。

④内部設備の劣化は否めない

築35年のマンションは、見た目はきれいでも配管など内部に隠れている設備はやはり劣化しています。メンテナンスに一時金の支払いが必要な場合もあることは認識しておかなくてはならないでしょう。

築35年のマンションを購入するときのチェックポイントとは?

  • 内外装の汚れ
  • 見えない劣化
  • 水回りの設備

築35年を経過しているマンションを購入する際には、この3つのポイントをぜひチェックしていただきたいです。

内外装の汚れ

個々の室内はリノベーションできれいにできますが、外壁、エントランス、エレベーター、外廊下といった共有部分は自分だけの意向で変えられるものではありません。内覧の際には、部屋の中だけでなく共有部分にもしっかり目を向けてチェックしましょう。

目視で確認できる部分は、エレベーター、駐車場、駐輪場、各階の廊下、エントランス、集合ポストなど、ひと通りチェックしておきましょう。内部に隠れている配管等は目で見ることができないので、修繕の履歴や今後のスケジュールを教えてもらうことで、適切にメンテナンスが行われているかを確認できます。

見えない劣化

築35年のマンションは、配管など外からは見えない部分も劣化が進んでいます。配管が劣化した場合は水漏れや水質が悪くなるなどの不具合がおきますが、共有部分の配管は自分だけの判断で修理をすることができず、管理組合の決済を待つことになり修理までに時間がかかります。

急なトラブルで困ることがないように、定期的に配管内の清掃がされているか、修繕計画はどうなっているかを確認しておくことが大事です。

水回りの設備

室内をリノベーションして自分好みの間取りにできるのは、中古マンションを購入する魅力のひとつでしょう。しかし、水回りの位置を大きく変更するのは難しい場合があります

マンションの配管は全戸がつながっているので、ひと部屋だけ水回りの位置を変えると排水が上手くいかない場合や、上下階に住んでいる人と排水の場所が食い違い、音の苦情がきてしまうケースがあります。水回りの設備とリノベーション可能な範囲については購入前にしっかり確認しておきましょう。

築35年のマンションをリノベーションしたい!かかる費用相場は?

間取り図と計算機の画像

築35年のマンションを購入すると、多くの場合リノベーションをしてから住み始めることになるでしょう。マンションのリノベーション費用の相場は次の通りです。

場所名費用相場
ダイニング、キッチン、リビングをLDKに変更 200~300万円
お風呂 80~200万円
キッチン 100~150万円
壁やドアの増設 15~30万円
トイレ 10~30万円
間仕切り壁の設置 5~20万円
フローリングの上張り 1~1.5万円/平米

このほかにも、クロスの張替え、和室を洋室にした場合の押し入れや天井のリフォームなどが発生することもあります。また、材料にこだわればそれだけ費用も膨らんできます。築30~40年のマンションだと、リノベーションにかかる費用は650万円程度が平均となっています。

まとめ

建物は耐震基準を満たしていることが必要です。1981年6月に耐震基準の大幅改定があり、改定前の基準は旧耐震基準、改定後の基準は新耐震基準と呼ばれます。

中古マンションを購入する際には、築年数を確認し、築35年を超えているようならどちらの耐震基準が適用されているかをチェックして、新耐震基準を満たしている物件を選ぶことをおすすめします。

築35年を超えるマンションは価格が下がっているので、好立地の物件を安く買える、住宅ローンの負担が少ないといったメリットがある反面、リノベーション費用がかかる、内部設備の劣化かあるなどのデメリットがあります。購入前には部屋の中だけでなく、外観や共有部分の劣化や修繕工事のスケジュールなどを確認して、納得できる物件かどうかを判断しましょう。

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