中古マンションや築年数の古いマンションを購入する場合、いつか建て替えするのでは？と考える方もいると思います。そもそもマンションは何年くらいで建て替える必要があるのでしょうか。今回は、マンションの寿命と耐用年数の違いや、建て替えの目的についてもまとめましたので、参考にしてみてください。

マンションの寿命はどう決まる？

マンションの寿命は主に次の観点から決められます。

• 建物の構造や使われている材料の質
• メンテナンスの有無、頻度
• 地震などの災害に遭ったかどうか
• 経済的な価値観
• 経年劣化

つまり、マンションの寿命は物件によって大きく異なるため、一概に何年とは言い切れないのです。

国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書によると、鉄筋コンクリート造マンションの平均寿命は68年。そして、鉄筋コンクリート部材の耐用年数は120年～150年です。

しかし、日本で鉄筋コンクリート造マンションが作られるようになってから、まだ60年ほどしかたっていません。また、東京カンテイの資料によると建て替えられたマンションの寿命は全国平均で33.4年、東京都で40年になっています。

これらのことから、マンションの寿命の目安は約60年前後と言えるのではないでしょうか。

参考：
国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書
東京カンテイ

マンションの寿命と耐用年数とはどう違う？

マンションの寿命というと、耐用年数のこと？と思うかもしれませんが、寿命と耐用年数は同じではありません。マンションの寿命とは、建物自体の劣化などにより住み続けられなくなり、建て替えが必要な状態をいいます。これに対し、耐用年数というのは法律で定められた年数です。

建物の構造により異なりますが、マンションは一般的に鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造のため、法定耐用年数は47年となります。

耐用年数は税制法上の資産価値を算定する基準となる数字であり、減価償却の計算などに用いる年数です。

47年を過ぎたからといって住めなくなるわけではありません。

参考：
国税庁・耐用年数
財務省・耐用年数

中古マンションと新築マンションの寿命

中古マンションと新築マンションの法定耐用年数は同じ47年です。しかし中古マンションと新築マンションとでは築年数が異なるため、建て替えが必要となる寿命の年数は異なります。

ここでは中古マンションと新築マンションの寿命についてまとめました。

中古マンションの場合

中古マンションの寿命は、国土交通省の資料を元に計算すると、「68年−築年数」となります。築20年のマンションなら、48年で建て替えが必要な時期、寿命を迎えますね。

しかし、中古マンションでも構造体の大規模な修繕を行っている物件もあります。その場合は必ずしもこの数字にあてはまらないといえるでしょう。

また国税庁の「中古資産の耐用年数」によると、中古マンションの耐用年数は

（法定耐用年数―経過年数）＋（経過年数×20％）です。

築20年のマンションなら（47ー20）＋（20×20％）＝29で、耐用年数は29年となります。

築47年以上経過したマンションの場合は、47×20％＝9.4となり、9.4年が耐用年数です。

寿命と耐用年数は同じではありませんが、目安のひとつとして考えてみてはいかがでしょうか。

国税庁：
中古資産の耐用年数

新築マンションの場合

新築マンションの平均寿命は、国土交通省の資料によると68年です。ただし、日本建築学会の建築工事標準仕様書によると、鉄筋の腐食やコンクリートの重大な劣化が生じない期間は、

• 標準仕様：65年
• 長期・超長期仕様：100年

となっています。

また構造体の大規模修繕を行っていれば標準仕様の建物も長期・超長期仕様と同じように100年は劣化などが起こらないとされています。そのため、新築のマンションの場合、65年～100年が寿命といえるのではないでしょうか。

参考：
日本建築学会の建築工事標準仕様書

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マンションの建て替え年数の目安とは？

マンションの建て替えは一般に、そのままでは建物を維持できなくなったとき、つまり寿命を迎えたときに行います。

マンションの寿命＝建て替え年数の目安ともいえるでしょう。ただし、必ずしも建物が老朽化したときに建て替えるとは限りません。

• 配管設備の劣化
• 耐震・耐火性能の確保
• 区画整理や再開発

このような理由から建て替えられるケースもあります。また東京カンテイの資料によると、建て替えられたマンションの築年数は30年～40年が中心です。

もちろん建物により異なりますが、築30年～40年がマンション建て替え年数のおおまかな目安といえるのではないでしょうか。

マンションを建て替える目的

マンションを建て替える目的としては、主に次の3つが挙げられます。安心して長く暮らせるマンションにするための建て替えですが、具体的にどんな目的があるのか見ていきましょう。

耐震基準に満たしていない場合

建て替える目的の1つ目は、マンションの耐震基準を満たすためです。

建物の強度や寿命を考えるときの目安にもなる耐震基準には、新耐震基準と旧耐震基準があります。

• 新耐震基準：震度6強～7強の揺れが発生しても倒壊しない水準
• 旧耐震基準：震度5強程度の揺れが発生しても倒壊しない水準

新耐震基準は1981年6月1日に導入されたので、建築確認日が1981年5月31日までの建物は旧耐震基準です。旧耐震基準のマンションは地震による倒壊のリスクを避けるために、建て替えをする可能性があります。

排水管などの老朽化

建て替える目的の2つ目は、マンションの給水・排水管の老朽化です。排水管などの寿命は約25年～30年といわれているため、この年数を目安にメンテナンスする必要があります。

しかし高度成長期に建てられたマンションの多くは、配管の設備がコンクリートの中に埋め込まれており、メンテナンスしたくてもできないことがあるのです。そのため、万が一排水管などにトラブルが発生した場合は、修繕ではなく建て替えを検討することになります。

比較的新しいマンションであれば、長期修繕計画の予定どおりにメンテナンスされている物件が多いです。1960～70年代に建てられたマンションを購入する場合は、配管設備のメンテナンスについても確認しておくとよいでしょう。

耐火性能が不十分の場合

マンションの耐火性能が不十分な場合も建て替えをすることがあります。

耐火性能は火災による倒壊や延焼を防止するという、建物の主要構造物に必要な性能のひとつです。

建築基準法の定める耐火性能を備えた構造（耐火構造）ではないマンションの場合は、建て替えをする可能性があるといえるでしょう。マンションの耐火性能については、建築確認申請書や設計仕様書、物件パンフレットなどで確認することができます。

マンション購入前のチェックポイントに加えてみてはいかがでしょうか。

マンションの建て替えで起こる影響

実際にマンションを建て替えるとなると、居住者にはどんな影響があるのでしょうか。同じ居住者でも、建て替えに賛成か反対かによって受ける影響は異なります。

それぞれどのような影響を受けるか見ていきましょう。

建て替えに賛成の場合

マンションの建て替えに賛成の居住者は、建て替え期間中は仮住まいに引っ越す必要があります。そのためマンションと仮住まいの往復の引っ越し代＋仮住まい期間中の費用を用意しなければいけません。

マンション建て替え費用の自己負担額の目安は、1戸当たり1,000万円～といわれています。

建て替え期間や物件の資産価値などにより異なりますが、居住者は最低でも1,400万円以上の出費が必要といえるでしょう。

建て替えに反対の場合

マンションの建て替えに反対の居住者は、他の物件に引っ越すことになります。

もちろんマンションを売却して別の物件を購入することも可能です。

建て替えが確定してから立ち退く場合は、建て替えをすすめる組合に対し「時価」で持ち物件の住戸権利を売り渡すことになります。

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建て替え年数も考慮して物件選びを

今回はマンションの建て替え年数や寿命、耐用年数についてご紹介しました。

マンションの建て替え年数は物件によって大きく異なりますが、

• 建物が寿命を迎えたとき
• 配管が劣化したとき

などに建て替えが行われることが多いです。

建て替えをするとなると、居住者は別の住まいに引っ越すことになり、場合によっては高額な費用を準備する必要があります。安心して長く暮らすには、できるだけ寿命の長い物件を選びたいですよね。

定期的に適切な修繕が行われているか、耐震基準を満たしているかといった点も、物件選びのときに確認しておくとよいでしょう。

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