固定資産税はどんな税金で、どのくらいの金額を支払わなければならないのか、詳しく知っている方は少ないのではないでしょうか？

この記事では、固定資産税の仕組みや築年数ごとの納税額の変化、軽減措置などを詳しく紹介します。

住宅購入などを考えている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。 

マンションの固定資産税の仕組みについて

マンションの固定資産税は、土地部分と建物部分とでそれぞれ算出したものを合算して決まります。

まずは固定資産税とは何か、どのような仕組みになっているのか、ということを解説していきます。

「固定資産税」とは？

固定資産税とは、土地や家屋といった所有している固定資産にかかる税金のことです。毎年1月1日時点の所有者が自治体に納める地方税で、4～6月頃に納税通知書が届きます。

支払いは3か月で1期とし、年間4期に分かれています。4期をそれぞれ分納することも、一括で支払うことも可能です。

納付期限や支払い方法は自治体により異なりますが、口座振替やコンビニでの支払い、クレジットカード払いなど、多様な支払方法を導入している自治体が増えています。

固定資産税は「固定資産税評価額」による

固定資産税は、固定資産税評価額に税率をかけて算出される仕組みになっています。

自治体が固定資産税評価額を決定して税額を算出するので、自分で計算したり申告の手続きをしたりする必要はありません。

「固定資産税評価額」とは？

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことです。土地や家屋などを、どう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、自治体が評価額を決定します。

固定資産税評価額は実勢価格の7割程度を目安に決められていますが、実勢価格の変動によって不公平にならないよう3年に1度見直されています。

「固定資産税評価額」と「固定資産税課税標準額」の違いとは？

固定資産税課税標準額とは、固定資産税を課税する対象となる金額のことを指します。通常、建物の場合は固定資産税評価額と固定資産税課税標準額は同額となります。

しかし、土地の場合は特例や負担調整率が設定されているため、一般的に固定資産税評価額より固定資産税課税標準額が低くなります。

固定資産税の計算方法は？

固定資産税は、家屋部分と土地部分をそれぞれ計算し、合計することで求められます。

土地部分の計算方法は、「固定資産税課税標準額×固定資産税税率1.4％」です。
土地の固定資産税評価額は3年に1回見直されるため、再開発などで土地の評価額が上がるなど変化することもあります。しかし固定資産税課税標準額がわずかな上昇率でとどまるよう、負担調整率という措置があります。

家屋部分の計算方法も「課税台帳に登録されている価格×固定資産税税率1.4％」です。
家屋部分の課税台帳に登録されている価格は、簡易的な計算方法として購入価額の70%を概算の価格とする場合があります。
また、築年数が経過するたびに経年劣化していくことから、基本的に「経年減価補正率」により評価額が年々下がっていきます。

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新築と中古だと固定資産税はどれくらい違う？

新築の場合は、新築時から5年間は建物部分に軽減措置があるため、税額が半額になります。
そのため最初の5年間は少し安くなりますが、築6年からは支払額が増えることになります。

しかし、建物部分は経年劣化によって評価が下がっていくので、築年数が増えると評価額も下がっていきます。
経年劣化を考慮して税額を算出するために用いられるのが「経年減価補正率」です。経年減価補正率とは、築年数に応じて決められている減額の割合のことです。築年数が増えるほど減額の割合も大きくなっていきます。

そのため固定資産税の支払額は築6年をピークにだんだんと減っていくことになります。

築年数別で見る固定資産税額

実際にマンションを購入することを想定して、築年数ごとに固定資産税の金額がどのような違いがあるのかを見ていきましょう。 

前提：「東京都内にある80平米のマンションで、新築時の建物の固定資産税評価額が1,500万円、土地の固定資産税評価額が3,500万円（※建物部分は経年劣化のため評価額が下がっていき、土地部分の評価額は変化しないものとする。）」

ここで紹介するのはあくまでも平均的な条件をもとにしたものです。
実際には土地や建物のさまざまな構造や条件によって違いが生じますので、目安として参考にしてください。

新築の場合

土地部分は、広さが200平米以下の「小規模住宅用地」に適用される軽減措置があるので、課税標準額が1/6になります。建物部分は、新築から5年間は軽減措置があるので半額になります。 

【土地部分の税額】3,500万円×1.4％×1/6＝8万1660円
【建物部分の税額】1,500万円×1.4％×1/2＝10万5000円
【固定資産税額】8万1660円＋10万5000＝18万6660円 

築6年の場合

建物部分の軽減措置が終了しますが、築年数に応じて経年減価補正率を用いて計算していきます。築6年の場合、東京都の定める経年減価補正率は「0.8335」です。 

【土地部分の税額】3,500万円×1.4％×1/6＝8万1660円
【建物部分の税額】1,500万円×0.8335×1.4％＝17万5030円
【固定資産税額】8万1660円＋17万5030円＝25万6690円

 新築時の軽減措置がない分、税額は約7万円増えています。 

築15年の場合

築6年の場合と同様に、経年減価補正率を用いて計算していきます。築15年の場合、東京都の定める経年減価補正率は「0.6225」です。

【土地部分の税額】3,500万円×1.4％×1/6＝8万1660円
【建物部分の税額】1,500万円×0.6225×1.4％＝13万720円
【固定資産税額】8万1660円＋13万720円＝21万2380円

 経年劣化が進み評価額も下がることから、築6年の時よりも税額は約4万円減っています。 

築25年の場合

ここまでと同様に、経年減価補正率を用いて計算していきます。築25年の場合、東京都の定める経年減価補正率は「0.3992」です。 

【土地部分の税額】3,500万円×1.4％×1/6＝8万1660円
【建物部分の税額】1,500万円×0.3992×1.4％＝8万3830円
【固定資産税額】8万1660円＋8万3830円＝16万5490円 

築25年となると経年減価補正率も大きくなるため、軽減措置のあった新築時よりも税額が約2万円減っています。 

固定資産税の軽減措置について

新築のマンションを購入した場合は、新築時から5年間は固定資産税が半額になります。

この軽減措置を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 3階建て以上で耐火・準耐火建設物である
• 居住部分の面積が2分の1以上である
• 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下である

また、長期優良認定住宅の場合は軽減措置で固定資産税が半額になる期間が2年間長くなるため、新築時から7年間適用されることになります。
軽減措置を受けるためには、長期優良住宅として認定通知書を取得することが必要です。 

固定資産税について理解は深まりましたか？

固定資産税は固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。

一般的なマンションの場合、軽減措置により新築から5年間は減額され、築6年でいったん納税額は上がりますがそこから経年減価補正率により徐々に減っていきます。

ここで紹介したのはあくまでも平均的な条件の場合ですが、紹介した固定資産税の仕組みや計算方法などを参考に、ご自身の場合に置き換えて算出してみてください。

概算がわかるだけでも、今後のライフプランニングに役立てることができます。ぜひ参考にしてみてください。

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