マンションの専有部分とは?知ってくべきことを紹介

2021.11.26

マンションの専有部分とは?知ってくべきことを紹介マンションの専有部分とは?知ってくべきことを紹介

いくつもの世帯が1つの建物内に住むマンションは、区分所有法によって「専有部分」と「共用部分」とに分けられているのはご存知でしょうか?

専有部分とはどこのことを指し、共用部分とはどこのことを指すかは基本的にある程度決まっていますが、詳しくはそれぞれのマンション規約によって細かく定められています。

マンションに住む場合は専有部分と共用部分の線引きを正しく理解しておくことで、後々トラブル防止にもなり生活が快適に送れるだけでなく、責任の所在を理解し正しく使用していることで売却する際に有利にはたらくケースもあります。

今回はマンションに住む際にはぜひ知っておきたい専有部分や共用部分とはどんな場所を指すのかについて、細かい分類なども含めてご紹介したいと思います。

マンションの専有部分とはどんな場所を指す?

マンションの専有部分とはどんな場所を指す?

マンションの「専有部分」とは一般的に部屋の内側の居住スペースと捉えられており、コンクリートの躯体で区画された住戸の内側部分を指します。専有部分には区分所有法によって「区分所有権」が定められています。区分所有権とは、マンションなどの区分された建物の一部分に対して所有権を定めるというもので、専有部分は「区分所有権の目的たる建物の部分」と定義づけられています。簡単に言うと、マンションの中で個人のみに所有権がある部分が専有部分です。専有部分に関しては比較的自由に壁紙変更などのリフォームを行うこともできます。

「共用部分」や「専用使用部分」とは何が違う?

「共用部分」や「専用使用部分」とは何が違う?

マンションは「専有部分」と「共用部分」に分けられているとお伝えしましたが、「共用部分」のくくりの中に「専用使用部分」と呼ばれる部分があります。

つまり、言葉が似ているので間違えやすいですが、「専用使用部分」とは「共用部分」にカテゴリーされる部分ということです。

では専有部分との違いも含めて、それぞれをもう少し詳しくみてみましょう

共用部分

マンションの共用部分とは、「専有部分に含まれないすべての部分」のことです。

区分所有法では、共有部分とは「専有部分以外の建物の部分」「専有部分に属しない建物の附属物」と定義づけられています。エントランスやエレベーター、階段や廊下などの専有部分以外の建物部分、配線や配管といった専有部分以外の建物部分にある付属物、共有部分と定められた付属の建物などがそれにあたります。

「専有部分」と、専用使用部分を含む「共用部分」との違いとは、専有部分が個人の所有物であるのに対し、共用部分は個人の所有物ではなく住人みんなで共有しているという点です。エントランス等は共用部分としてイメージしやすいですが、専有部分と思われがちな窓や窓枠、玄関ドアなども共用部分に含まれるので理解しておく必要があります。

共用部分はマンション住人全員で所有しているため、リフォームする場合は原則として管理組合による許可が必要であり、勝手に行うことはできません。

専用使用部分

専用使用部分とは、共用部分ではあるものの、特定の区分所有者のみが専雄して使用できる「専有使用権」が与えられた部分の事を指します。

共用部分のうちどこが専用使用部分に当たるかは、マンションの管理規約によって細かく決められていますが、一般的に窓や玄関ドア、ベランダや専用庭などは専用使用部分とされているケースがほとんどです。

日常的なお手入れや掃除は専用的に使用している個人が行いますが、改装やリフォームなどはマンション管理組合の許可が必要となります。

「専有部分」・「共用部分」を指す場所

「専有部分」・「共用部分」を指す場所

では具体的に「専有部分」と「共用部分」が指す部分とはどんな場所でしょうか。

その線引きは各マンションの規約によっても異なりますが、ここでは一般的な例を見ていきたいと思います。

専有部分の場合

専用部分は基本的に部屋の室内部分であるため、該当する場所は限られています。

具体例としては次のような場所が挙げられます。

  • キッチン
  • お風呂
  • 洗面台
  • 区分された壁、天井、床
  • その他住居スペースの内装
  • 共用管までの排水管
  • 共用ダクトまでのダクト
  • 玄関扉の鍵
  • 玄関扉の内側塗装部分
  • 電気、電話の枝線

等となっています。

共有部分の場合

専有部分以外は全て共用部分であるため、共用部分に該当する場所はとても多いです。

一般的に共用部分とされる例として次のような場所が挙げられます。

  • エントランス
  • エレベーター
  • 共用廊下
  • 階段
  • PS(パイプスペース)
  • ゴミステーション
  • 集会場
  • 駐車場、駐輪場
  • 躯体部分(支柱、屋根、外壁等)
  • 屋上
  • 室外機置場
  • インターフォン
  • インターネット配線
  • セキュリティ設備
  • 窓ガラス、窓枠
  • 玄関扉、ポーチ
  • バルコニー、ルーフバルコニー
  • 専用庭
  • トランクルーム

等となっています。

共有部分と専有部分の見分け方

共有部分と専有部分の見分け方
Blurred background of long corridor at apartment buiding

「専用部分」と「共用部分」の境界は各マンションで異なるため、自分のマンション管理規定をよく読まなければ明確に知ることは難しいです。

しかし見分け方の基本的な考え方として、部屋の内側は専用部分、外側は共用部分と考えるとわかりやすいのではないでしょうか。

玄関扉を例に考えてみましょう。玄関扉の廊下に面した外側は共用部分、内側と鍵は専有部分となります。玄関扉の内側は好きな色に塗り替えることは出来ても、外側は自由に塗り替えることができないという点を覚えておけば、専有部分と共有部分の見分け方の目安としてわかりやすいのではないのでしょうか。

基本的に自身が所有している部屋であっても、外側に面している部分は共用部分と思っておいてよいでしょう。

ベランダやバルコニーは専有部分?

ベランダやバルコニーは専有部分?

専有部分かどうか迷いがちな場所として、ベランダやバルコニーが挙げられます。ベランダやバルコニーは居室から続いている場所でもあり日常的に自宅として使用する場所なので、一見すると専有部分のように感じてしまいます。

しかしベランダやバルコニー、あるいは専用庭は先にも触れた通り一般的には「共用部分」に分類されるため、専有部分ではありません。したがってマンションの居住者全体で共有するものとなります。ただし、「共用部分」のなかの「専用使用部分」に該当するため、日常的な使用は専用的に行う事ができる部分となります。

マンションによって区分所有者が違うので確認が必要

マンションによって区分所有者が違うので確認が必要

繰り返しになりますが、どこが専有部分でどこが共用部分かといった細かい区分所有者の設定は、マンションによって異なります。

一般的に専有部分だからと思い自由に使用したり勝手にリフォームなどを施したりしていたけれど、よく確認したら共用部分だった、という場合にはトラブルに発展しかねません。

実際に、勝手に共用部分を装したり取り外したりして他の住民とトラブルになったケースは多々あります。

マンションに住む場合は必ず管理規定に目を通し、どこからどこまでが専有部分かをしっかりと確認しておきましょう。

まとめ

たくさんの人や世帯が集まって一つの建物に住むマンションでは、どこが「専有部分」でどこが「共用部分」に該当するかといった区分所有権の所在がとても重要です。

専有部分把がどこかを握しておけば、それ以外が共用部分となるため覚えやすいです。

基本的に専有部分は所有者が管理し、共用部分は管理組合が管理することになります。

また、リフォームなどを考えている場合は、共用部分は管理組合の許可が必要です。

専有部分は基本的には管理組合の許可は必要ありませんが、思い違いをしていないかの確認と工事による騒音などのトラブル防止のため、実施前に管理組合に相談しておきましょう。

自分にのみ区分所有権のある専有部分だけでなく、共用部分も住人全体で所有している大事なスペースなので、汚したり散らかしたりせず、きれいに大切にしようするようにしましょう。

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